Per preliminare di vendita, o accordo di compravendita immobiliare, si intende un contratto che viene stipulato fra due o più parti all’atto di una compravendita di un immobile, per la quale si riceve una adeguata somma di denaro pattuita oppure anche nel caso di una permuta. Spesso ci si trova a dover rispondere a una domanda: “È sempre necessaria la registrazione del contratto preliminare?”. La risposta è ovviamente sì, sebbene ci sia qualcuno che sostiene che si possa anche evitare in particolari casi, ma occorre fare qualche opportuna considerazione. Andiamo quindi ad analizzare, punto per punto, perché è importante il preliminare, perché è sempre preferibile la registrazione e soprattutto perché affidare una compravendita nelle mani di professionisti esperti, è sempre la migliore scelta che vi garantisce serenità e tranquillità.

Il compromesso immobiliare o preliminare di vendita

Il compromesso è a tutti gli effetti un contratto che viene redatto quando le parti (acquirente e venditore) si trovano d’accordo e compilano un documento nel quale vengono stabilite le condizioni di vendita. Qualora non sussista una particolare esigenza, basata su una situazione sospensiva – che può essere ad esempio il tempo necessario alla banca per deliberare un mutuo – l’accordo può ritenersi concluso. L’obbligatorietà della registrazione del preliminare è sempre esistita, anche se solo negli ultimi anni, è diventata a tutti gli effetti anche una condizione che la legge richiede agli agenti immobiliari, cioè la responsabilità solidale. Condizione divenuta concreta, soprattutto dal momento in cui anche i notai hanno iniziato a chiedere la presenza di un preliminare registrato, per poter giustificare il versamento della caparra che precede la stipula del rogito. Perché è diventato così importante? Un tempo per l’agenzia delle entrate non era così scontato né semplice poter verificare che il preliminare fosse stato fatto, mentre ai giorni nostri è un riscontro facilmente attuabile in quanto il notaio è obbligato a riportare sull’atto di compravendita, sia gli estremi di pagamento della somma pattuita, sia a quanto ammonta la caparra. Se è stato effettuato il relativo versamento di un assegno da parte di un acquirente nei riguardi di un venditore, significa che il preliminare di vendita esiste, poiché nessuno si arrischierebbe ad emettere e a versare un assegno senza la garanzia di una scrittura.

Cosa comporta la mancata registrazione di un preliminare

Il mancato rispetto delle disposizioni stabilite per obbligo di legge, riguardanti il preliminare, può comportare pesanti sanzioni. La registrazione va effettuata entro 20 giorni dalla stipula del contratto, diversamente saranno applicati dei costi aggiuntivi con un ammontare variabile della sanzione a seconda dell’entità dei giorni di ritardo accumulati. Esiste anche un limite di 30 giorni, nel caso in cui il contratto venga redatto alla presenza di un notaio, in forma di scrittura privata o di atto pubblico. Se la registrazione avviene entro 90 giorni, la sanzione dovuta sarà pari al 15% della cifra dovuta. Percentuale che potrebbe salire al 24% se la registrazione viene fatta entro un anno dalla scadenza. Il massimo dell’importo relativo alle sanzioni per mancata registrazione della stipula del documento, è applicato quando il preliminare non viene registrato del tutto. In questo caso, la somma può variare dal 120% fino al 240% dell’imposta dovuta.

Quando non è obbligatorio ripetere la registrazione del preliminare

L’obbligatorietà relativa alla registrazione del preliminare ha un valore soprattutto in termini fiscali, anche se il preliminare resta comunque un atto privato valido giuridicamente, a prescindere dalla sua registrazione. Può esistere una eccezione – come nel caso della proposta di acquisto – a condizione che tutte le operazioni necessarie siano state svolte con accuratezza, inserendo tutti gli elementi importanti e fondamentali nel contratto, vengano redatte tutte le comunicazioni relative all’accettazione, proposta e controproposta tra venditore e acquirente che rendono una promessa di compravendita valida a tutti gli effetti. Tuttavia, è sempre importante verificare a quale tipo di proposta di acquisto si fa riferimento. Se la proposta di acquisto è fatta da un professionista e ha una funzione di preliminare, non serve replicare il contratto preliminare. Facendo una promessa di compravendita, che viene preceduta da una proposta di acquisto c’è già l’obbligo della registrazione di entrambi i contratti. Di conseguenza non ci sarebbe nessuna convenienza a ripetere successivamente la medesima procedura.

Un caso particolare che potrebbe invalidare la stipula del contratto definitivo

Si può verificare un caso invalidante nella stipula di un contratto ed è quello – ad esempio – che riguarda il pignoramento di un immobile. Se nel preliminare di vendita, viene garantito che l’immobile è libero da ipoteche o altri vincoli pregiudizievoli, ma l’acquirente viene a conoscenza che invece quell’immobile risulta pignorato, può ovviamente rifiutarsi di effettuare la stipula del contratto definitivo e spetta al venditore procedere con la cancellazione prima della data definita. La cosiddetta buona fede contrattuale, non è solo un atteggiamento richiesto dalla correttezza, ma viene imposta particolarmente da un paio di articoli presenti nel codice civile che dispongono sia l’obbligo da parte del debitore di usare “la diligenza del buon padre di famiglia”, sia che vengano applicati tutti i principi generali a norma di legge, affinché il contratto venga eseguito secondo l’applicazione della buona fede, obbligando cioè a tenere comportamenti corretti che siano idonei a preservare e tutelare gli interessi della parte coinvolta.

Affidate una proposta di vendita a professionisti davvero competenti

Attenzione quindi ad affidarvi alle mani di agenti davvero esperti e preparati in materia. Mai fidarsi di chi propone di fare una proposta di acquisto che poi verrà strappata a fronte di una promessa di compravendita. Nessun atto andrebbe mai strappato o eliminato, per il semplice fatto che potrebbero essere presenti, sul documento, piccole differenze che riportano situazioni diverse rispetto a ciò che viene concordato successivamente. Il che potrebbe voler dire che se qualcosa è sfuggito rispetto alla precedente scrittura, non sarà più possibile risalire alla reale volontà espressa dalle parti, creando di conseguenza un danno irrimediabile. Solo quando tutto è svolto nel pieno rispetto della volontà delle parti, ci si potrà garantire un esito favorevole dell’affare stipulato e di conseguenza anche la serenità e la reciproca soddisfazione. Occorre davvero prestare molta attenzione affinché tutto ciò che è necessario svolgere nelle operazioni di compravendita, sia fatto seguendo le procedure corrette e con la dovuta serietà.

Diffidate sempre anche da chi cerca di fare le cose in modo approssimativo, perché potreste rischiare di perdere tempo e soprattutto soldi e infilarvi in discussioni e litigi lunghi, spiacevoli e infruttuosi. Il consiglio finale, oltre a quello come sempre di affidarsi nelle mani di agenzie serie e strutturate è quindi soprattutto, quello di registrare la proposta o il preliminare e dichiarare tutti i relativi pagamenti. In questo caso, potrete essere certi di potervi garantire il buon esito di una vendita in assoluta tranquillità. Accertatevi sempre che le proposte di acquisto vengano preparate con cura, sia presente tutta la documentazione relativa come: visure ipotecarie, visure catastali e urbanistiche fatte da professionisti competenti. Se volete approfondire ulteriormente quali caratteristiche devono avere i documenti utili per la vendita, nel blog trovate anche il seguente contenuto: Planimetrie e visure catastali.