Avete adocchiato un immobile che vi ha fatto rimanere senza fiato con la sua bellezza. Si tratta di un edificio storico, avete iniziato a fantasticare su come sarebbe bello poterlo comprare. Però vi assale subito un dubbio: “Sarà possibile?”. Diciamo che la risposta è “Sì” e potreste anche godere di un beneficio fiscale, ossia uno sgravio IMU, ma c’è una verifica che dovete effettuare ed è legata al cosiddetto “vincolo della Soprintendenza”. Andiamo subito a scoprire di cosa si tratta e quali sono i passi che occorre compiere.

Cosa si intende per “vincolo della soprintendenza”

Quando ci si appresta a fare un grosso investimento immobiliare e il bene immobile è un edificio storico, esistono delle limitazioni che vengono imposte dalla Soprintendenza che riguardano il vincolo a cui è soggetto un immobile, sia che si tratti di un acquisto, sia che si tratti di una vendita. Ci sono però anche alcuni vantaggi di cui si può beneficiare. Innanzitutto spieghiamo cosa sono le soprintendenze. Sono organizzazioni che fanno parte del Ministero dei Beni Culturali e vengono create con lo scopo di tutelare la bellezza storica di un determinato patrimonio immobiliare. Esistono varie zone di competenza con i relativi contatti a cui occorre indirizzarsi. L’elenco completo si può trovare sul sito del Ministero della cultura beniculturali.it, alla voce “Soprintendenze archeologia, belle arti e paesaggio”.

Di cosa si occupano esattamente le soprintendenze

Hanno il compito di valutare ed esprimere pareri relativi a tutti quegli interventi di ristrutturazione o di modifica dello stato degli immobili che sono sotto la loro tutela. Se si desidera apportare qualche modifica a un immobile che è sotto il vincolo della soprintendenza, oltre alla autorizzazione obbligatoria che si deve richiedere all’ufficio comunale nel quale risiede quell’immobile, occorre fare un ulteriore passaggio, ossia ricevere il benestare da parte della soprintendenza. Si tratta di un parere vincolante, ossia senza quel permesso non sarà possibile procedere con gli interventi che si prevede di effettuare. È una condizione che può riguardare non solo le parti esterne di una casa, ossia le facciate, le finestre o i tetti ma anche quelle interne.

Oltre al vincolo, esiste anche la prelazione della Soprintendenza, ossia un diritto che privilegia un soggetto rispetto a un altro a parità di condizioni, quando si costituisce un negozio giuridico (o atto negoziale) ovvero un contratto giuridico che presenta determinate condizioni essenziali. Per capirci meglio, la soprintendenza ha un diritto di precedenza ogni volta che viene messo in vendita un immobile vincolato, potendo quindi acquistare quella proprietà beneficiando delle medesime condizioni di quelle proposte dall’acquirente. Se normalmente in caso di prelazione ordinaria, è sufficiente notificare per tempo al prelazionario – ossia il soggetto che ha il diritto di prelazione – la vendita, inviando una semplice raccomandata entro 30 giorni dall’atto definitivo, per poter far valere questo diritto, nel caso della prelazione della soprintendenza, non funziona allo stesso modo. La notifica, infatti, in questo caso deve avvenire dopo l’atto di vendita e l’ente interessato ha 60 giorni di tempo per far valere il proprio diritto. Questo fattore determina che avvenga una modalità differente di vendita e di acquisto degli immobili vincolati.

Come avviene l’atto di vendita di un immobile vincolato dalla soprintendenza

Quando si vende o si acquista un immobile vincolato, davanti al notaio verranno redatti due atti. Il primo è il vero e proprio atto di vendita. In questo caso non avviene il trasferimento della somma pattuita e non si acquisisce il possesso dell’immobile prima che siano trascorsi 60 giorni di tempo. Il secondo atto, serve ad attestare che la soprintendenza non si è avvalsa del diritto di prelazione e quindi vengono decretati sia il trasferimento del denaro, sia il possesso dell’immobile – o meglio, la consegna delle chiavi. Il secondo atto può avvenire solo se sono trascorsi 60 giorni dal primo.

Vantaggi che derivano dall’acquisto di un immobile vincolato

Chi si appresta a entrare in possesso di un immobile vincolato, gode di un vantaggio fiscale che consiste nello sgravio dell’IMU al 50%. Lo stabilisce l’articolo 1, comma 747, L.160/2019 che indica che la base imponibile viene ridotta del 50% purché si tratti di “fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42”.

Come si richiedono le agevolazioni fiscali previste per gli immobili vincolati

Occorre presentare alla Soprintendenza di competenza, una istanza in cui i documenti da allegare posso essere diversi a seconda della certificazione richiesta. Tuttavia devono essere obbligatoriamente presenti i seguenti:

– una domanda in carta libera per riconoscimento di fatture come oneri deducibili nella dichiarazione dei redditi, ai sensi del DPR del 22.12.1986 n.917 art.15
– La copia di tutte le fatture emesse dalle ditte che si sono occupate dei lavori, con l’indicazione dettagliata relativa al tipo di lavori che sono stati eseguiti, la quantità di materiali utilizzati e il totale delle ore di lavoro richieste.
– Estremi di titoli autorizzativi che sono stati richiesti al Comune per eseguire tali lavori

Possono inoltre essere richiesti anche ulteriori documenti come: il computo metrico a consuntivo, un’autocertificazione del proprietario, eventuali planimetrie ed elaborati grafici oltre alla documentazione fotografica relativa allo stato di fatto passato, durante la fase dei lavori e al termine degli stessi, oltre a una copia dell’autorizzazione che è stata rilasciata dalla Soprintendenza.

Come verificare se su un immobile esiste il vincolo della soprintendenza

Prima di tutto occorre tenere in considerazione che il Codice dei beni culturali stabilisce una distinzione che riguarda due grandi categorie: i beni culturali propriamente detti e i beni paesaggistici. Prendiamo in considerazione la prima categoria che è quella che più ci interessa approfondire in questo caso.

Vincolo su Beni culturali

Negli atti di rogito dell’immobile viene citato il vincolo, in quanto ai sensi degli articoli 59 e 60 del Codice, il Ministero gode del diritto di prelazione nella compravendita di beni culturali. È quindi fondamentale verificare la condizione del vincolo poiché l’atto di rogito sarà perfezionato solo dopo che sarà trascorso il termine entro cui l’ufficio può esercitare il diritto o fino al momento in cui non viene comunicata l’intenzione di procedere alla prelazione. Significa che se l’immobile è stato oggetto di recente trasferimento, sarà possibile estrapolare questa informazione già dal rogito. Diversamente si potrà utilizzare il portale unico nazionale che serve per individuare quali sono gli immobili vincolati. Il portale è denominato Vincoli in Rete ed è presente su beniculturali.it. Accedendovi sarà possibile effettuare una ricerca diretta su mappa oppure procedere all’inserimento di vari parametri, tra cui i dati catastali oppure l’indirizzo. In caso non si ottenga un risultato che conferma o non conferma se i beni sono vincolati,  è consigliabile rivolgersi direttamente alla Soprintendenza territorialmente competente, per chiedere la richiesta di presenza di vincolo.

Cosa comporta essere in possesso di un bene immobile vincolato

Un altro dubbio che sorge frequentemente da parte di chi possiede un immobile vincolato, riguarda le regole per la compravendita e per le donazioni. L’unica cosa che occorre tenere bene a mente è che ogni volta che si decide di mettere in vendita un immobile vincolato, chi può vantare sempre un diritto di prelazione su di esso è lo Stato. Significa quindi che avrà la precedenza, qualora interessato all’acquisto, rispetto ad altri soggetti. Il venditore, dunque, dovrà inviare una notifica alle sedi opportune, comunicando la sua volontà di procedere alla vendita. Diversamente sarà tenuto a dover sanare la situazione rilasciando una denuncia tardiva. Parlando invece di donazioni, procedure che spesso si verificano tra parenti e hanno un carattere gratuito, non esistono particolari restrizioni. L’imposta di registro nel caso di una donazione di un immobile vincolato, è stabilita in misura fissa di 200 euro, l’imposta ipotecaria è pari al 2% e quella catastale all’1%. Inoltre, nel caso si tratti di una “prima casa”, le imposte avranno un corrispettivo, ognuna pari a 200 euro in misura fissa.