Carte, documenti, progetti, planimetrie, visure catastali. Quando si inizia a pensare in modo concreto di mettere in vendita una casa, tra le cose principali a cui prestare molta attenzione, occorre dare priorità alla verifica relativa alle planimetrie catastali. Potrebbe infatti capitare, e di casi ne abbiamo visti nel tempo diversi, di ereditare ad esempio un immobile che negli anni hanno richiesto interventi di ristrutturazione, ampliamenti, modifiche oppure sia stato suddiviso in porzioni per ricavarne più unità immobiliari.

Tutte queste procedure normali, magari sono state anche svolte correttamente ed eseguite e verificate da un professionista. Se così fosse, potrebbero farvi pensare, tranquillamente, che siete in regola anche con tutta la parte burocratica relativa alla documentazione. Attenzione però, perché tra i requisiti indispensabili per concludere con successo una vendita, occorre sempre ricordarsi di verificare la correttezza dei documenti, perché attestano – in particolar modo – quali sono stati gli eventuali passaggi di compravendita che ha subito quella casa oppure perché, in caso di modifica di destinazione d’uso dei locali, è opportuno verificare che siano state fatte le relative variazioni catastale. E fin qui, è tutto chiaro. A questo punto, magari vi starete domandando “Come ci possiamo rendere conto della corretta validità dei documenti catastali?” Nel seguente approfondimento, ve lo spieghiamo in dettaglio, per consentirvi di fare maggiore chiarezza.

Planimetrie catastali cosa sono e cosa devono contenere per essere in regola

Partiamo dal definire, cosa si intende per planimetria. La planimetria è una rappresentazione – in forma grafica – di tutti gli spazi, interni ed esterni, relativi a un immobile. Viene realizzata da un professionista, solitamente un geometra, ingegnere o un architetto, a seconda dei casi. In parole più pratiche è quella che chiamiamo anche “pianta o mappa della casa” che ci permette di conoscere anche le esatte metrature. Le planimetrie di progetto, vengono redatte in modo semplice, senza nessuna indicazione relativa all’Agenzia del Territorio – ossia il catasto. Le planimetrie catastali, che vengono invece depositate presso l’Agenzia del Territorio, devono contenere alcuni riferimenti precisi: il comune di appartenenza, la sezione, il foglio, la particella (mappale) e il subalterno.

Questi dati, identificano in maniera inequivocabile l’immobile e, soprattutto, evidenziano la corretta ed effettiva attribuzione di proprietà. Dopo aver effettuato il fondamentale controllo della presenza di questi estremi, occorre verificare anche la destinazione d’uso dei vari locali. Cosa significa? Che in presenza di una chiara indicazione che identifica la funzione per cui ogni stanza è adibita (cucina, sala da pranzo, garage, taverna ecc.ecc.) occorrerà controllare, che ci sia esatta corrispondenza.

Se così non fosse, la planimetria non è corretta, essendoci una difformità catastale. Questo aspetto, se non viene opportunamente corretto, potrebbe impedire il buon esito della vendita. Quando si verifica questa anomalia? Nel caso in cui – ad esempio – siano state fatte modifiche che non sono state opportunamente comunicate al catasto e che non risultano quindi nella planimetria depositata.

Questa verifica oltre alla suddivisione interna delle stanze, riguarda anche i muri esterni. Potrebbero magari non essere più presenti alcune pareti che c’erano originariamente, oppure che alcune porte interne, siano state spostate rispetto alla posizione in cui si trovavano precedentemente, e che queste variazioni non siano state indicate nella planimetria catastale. Per cui, lo ripetiamo – a scanso di equivoci – ogni singola ed eventuale difformità, deve essere comunicata.

Attenzione perché oltre alla planimetria catastale, è importante anche la visura

Oltre a tutto ciò che abbiamo precedentemente indicato, è importante anche considerare il corretto allineamento dei dati catastali, in relazione alla situazione di fatto. Tra i dati che occorre prendere in considerazione, ci sono le intestazioni, le quote riguardanti i diritti di proprietà, relativi all’immobile di cui state facendo tutte le opportune verifiche. A questo proposito, occorrerà fare – oltre alla planimetria catastale – anche una visura, per accertare che il mappale o il subalterno, siano correttamente attribuiti a chi possiede il relativo diritto di proprietà. Lo stesso dicasi per le quote di proprietà. Facciamo un semplice esempio, per meglio comprendere questi punti. Supponiamo che l’immobile – di cui volete effettuare la vendita – sia stato ereditato in origine da tre fratelli, in quote uguali di un terzo ciascuno. Nel corso del tempo, potrebbe essere che tra loro, uno abbia acquisito una parte delle quote relative agli altri due. Il primo, quindi, potrebbe essere proprietario nella misura del 50% mentre gli altri due, possiedono ciascuno il 25% della proprietà.

Le indicazioni di queste quote, devono essere riportate esattamente nella visura catastale. Per assicurarsi che la situazione sia effettivamente corretta e togliersi ogni dubbio in merito, sarà necessario procurarsi un estratto di mappa (nel caso di una casa) oppure un elaborato planimetrico (nel caso di un appartamento). Con questi documenti, sarà possibile avere il quadro esatto ed esauriente, relativo alla suddivisione delle unità immobiliari. Se è tutto in regola, saranno chiaramente identificabili i confini tra le tre unità immobiliari suddivise. Se non vengono rilevate difformità potrete tranquillamente procedere con le operazioni previste per la vendita. Il passo successivo, riguarderà la verifica della conformità urbanistica, cioè l’effettiva corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abitativo, mediante il quale il Comune ha dato l’autorizzazione per la costruzione, le ristrutturazioni e/o gli ampliamenti previsti per quell’immobile. Se invece dalla verifica, dovessero risultare delle difformità, occorrerà premurarsi di risolverle prontamente per poi proseguire con la verifica della conformità urbanistica, obbligatoria per le legge. Praticamente la visura catastale, rappresenta una carta di identità dell’immobile, perché contiene tutto lo storico relativo alla proprietà.

Agenzia immobiliare e documenti per il mandato di vendita

Concludiamo questo articolo dedicato alla verifica delle planimetrie e visure catastali, sperando di avervi fatto comprendere, con chiarezza, l’importanza di esaminare con cura ogni dettaglio e dato. Per maggiore comodità, vi riepiloghiamo sommariamente, anche quali sono i documenti che sarà opportuno avere – e tenere pronti – e che vi verranno richiesta dall’Agenzia immobiliare che si incaricherà della vendita dell’immobile, affinché, svolte le normali formalità richieste, possa procedere senza alcun problema.

• Planimetria catastale
• Visura catastale
• Atto di provenienza
• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Certificati di conformità relativi agli impianti

Qualora non foste in possesso di uno o più documenti (magari perché semplicemente non li trovate) non fatevi prendere dal panico. Se deciderete di affidarvi a noi, ad esempio, ce ne potremo occupare e/o soprattutto sapremo dirvi come dovrete comportarvi. Per quanto riguarda la nostra realtà immobiliare, ovviamente, resta sempre valido il periodico suggerimento che ci teniamo a darvi: informatevi con largo anticipo per conoscere tutto ciò che è utile sapere, fissando un appuntamento con un nostro collaboratore, telefonicamente, oppure decidendo di passare a trovarci direttamente in agenzia nelle nostre sedi di Creazzo e Costabissara.

In maniera del tutto semplice e agevole, potrete ricevere il supporto professionale di cui necessitate, che vi consentirà di svolgere correttamente ogni singola procedura, utile per l’affido della vendita della vostra casa. Da parte nostra, come sempre, ci impegniamo ad assicurarvi, oltre alla serietà e alla competenza dell’intero staff del nostro personale, formato da tecnici e professionisti, che agiremo anche nel pieno rispetto della sicurezza. Con un occhio di riguardo alle corrette e necessarie procedure di tutela attualmente vigenti e utili, per poter preservare la vostra e la nostra salute. Riguardo a tutto ciò che non abbiamo contemplato, in questo approfondimento, siamo a vostra disposizione e vi invitiamo a porci con serenità eventuali domande e ad esporci i vostri dubbi. Saremo lieti di rispondervi, consigliarvi e guidarvi – passo dopo passo – per supportarvi e aiutarvi attivamente, a raggiungere il vostro obiettivo di vendita.