Se state pensando di mettere in vendita la vostra casa, senza affidarvi alle mani esperte di un intermediario, cioè di una agenzia immobiliare, è il caso che leggiate questo approfondimento, prima di prendere una decisione così importante. Le difficoltà che potreste incontrare, infatti, possono essere numerose. Meglio saper valutare tutto e bene per tempo, per evitare leggerezze che potrebbero significare anche sanzioni elevate.

Quali sono i rischi di vendere senza una agenzia immobiliare

Prima di tutto vediamo di elencare, sintetizzandoli in tre gruppi, quali sono i potenziali rischi che potreste correre, decidendo di voler provare a vendere in autonomia la vostra casa:

– Tempi di attesa lunghissimi causati anche da annunci poco accattivanti e una vendita che non si concretizza
– La presentazione della documentazione necessaria e richiesta con errori, può creare la possibilità di andare incontro a una vendita non conforme
– Sanzioni, cioè costi salati a causa di irregolarità, vizi e difetti

Ora, analizziamo punto per punto, quali possono essere le conseguenze. Decidere una vendita immobiliare in autonomia, può voler significare una vendita che non diventa mai reale e che, dopo un lungo periodo di attesa, potrebbe costringervi addirittura ad arrivare a considerare di svendere l’immobile. Vendere una casa, non è un compito adatto a tutti. Come per ogni professione, l’esperienza e la competenza in materia, sono elementi parecchio importanti da considerare, soprattutto in un settore fortemente variabile come questo.

Stimare il valore della casa non correttamente
Uno dei momenti più importanti, se non “il” momento più importante che avvia una operazione di compravendita immobiliare è quello legato alla stima del valore di un immobile. Occorre saper individuare il giusto prezzo di vendita, tenendo conto di un gran numero di variabili. Un privato, solitamente non ha a disposizione tutti gli elementi e i mezzi che consentono di individuare e valutare le caratteristiche di un immobile e l’andamento del mercato immobiliare. Questo è anche uno dei motivi per cui, molti acquirenti, non sono propensi ad affidarsi con fiducia a un privato per l’acquisto di una casa. I prezzi, spesso, difficilmente risultano in linea con le quotazioni aggiornate del mercato. Un altro fattore da considerare è anche che un privato, ha la tendenza a sovrastimare il prezzo della propria casa, per una serie di motivazioni di carattere affettivo e di conseguenza, può cercare di voler ottenere il massimo dalla vendita del proprio immobile anche se il suo valore è un altro. A volte, il prezzo viene stabilito basandosi sul prezzo di acquisto pagato in origine, senza tenere conto anche delle eventuali oscillazioni in ribasso del mercato, cioè non considerando le opportune rivalutazioni. Non è raro anche che il prezzo venga stabilito, semplicemente visionando annunci di altre case in vendita che seppur similari in apparenza, hanno magari caratteristiche decisamente differenti. Tutti questi elementi, possono creare una stima troppo elevata del prezzo dell’immobile, rendendo impossibile la vendita, perché gli acquirenti preferiscono offerte più vantaggiose. Una agenzia immobiliare ben strutturata, ha a disposizione gli strumenti competenti per poter fare una corretta ed equa valutazione.

Annunci di vendita non idonei realizzati da privati

Ogni acquirente è diverso e ha esigenze diverse. Per cui, un aspetto che parte dalla considerazione favorevole di un venditore di una casa, può essere magari considerato come uno svantaggio da un potenziale acquirente. Nella stesura del testo relativo all’annuncio di vendita di una casa, occorre calarsi nei panni dei clienti e renderlo il più possibile coinvolgente e adatto a raggiungere l’obiettivo. Anche l’aspetto visivo è di notevole importanza. Le foto che mostrano l’immobile, rappresentano il primo impatto e ricorrere al fai da te e non all’impiego di professionisti della fotografia, può risultare un rischio. Foto di bassa risoluzione e qualità, hanno lo svantaggio di allontanare potenziali compratori e contribuire alla mancata vendita. Gli ambienti vanno sistemati in modo idoneo, illuminati a dovere e allestiti, per mettere in evidenza i punti di forza di una casa. Chi compra deve innanzitutto immaginarsi lì dentro soddisfatto. Ricordatevi che dal momento in cui si decide una vendita, non si sta più solo considerando le mura, le stanze che hanno accolto la vostra vita. Il vostro immobile, diventa e va considerato a tutti gli effetti, un prodotto da vendere e quindi da valorizzare. Infine, occorrono i giusti canali per dare una buona visibilità a un annuncio. Di offerte ce ne sono tantissime e se all’annuncio non viene data la giusta vetrina, potrebbe risultare come invisibile o poco visibile. Questo fattore può ulteriormente allungare i tempi. Le agenzie, hanno canali privilegiati in questo senso e sanno quando è il momento propizio per mettere in evidenza certe tipologie di case e quando è meno consigliato farlo.

Documenti, visure mancanti o errate, conformità, vizi, vincoli e difetti

Il secondo fattore che influisce sulla mancata vendita di un immobile è la presentazione di documentazione non in regola, che riguarda conformità catastali, urbanistiche e gli impianti che devono essere a norma. L’ulteriore presenza di vizi o difetti di fabbricazione, possono non solo allungare i tempi utili per la vendita, ma arrivare addirittura a renderla nulla quando le situazioni che si verificano risultano insanabili. Un altro elemento che la Corte di Cassazione ha stabilito, per la commercializzazione degli immobili, è la presenza, tra gli altri documenti, di un certificato di abitabilità. Se manca, può significare non solo la non commerciabilità di una casa ma sono previste pesanti conseguenze dal punto di vista civile ed economico. Chi acquista un immobile senza la documentazione che attesta l’agibilità, ha tempo dieci anni per far valere i propri diritti, chiedendo lo scioglimento del contratto e anche il risarcimento dei danni. L’articolo 1489 del codice civile, stabilisce che se un bene viene venduto con oneri o diritti reali o personali che non sono stati dichiarati nel contratto, all’insaputa del compratore, quest’ultimo può chiedere sia la risoluzione del contratto, sia una riduzione del prezzo di vendita stabilito. Infine se sono presenti anche vizi, cioè difetti di fabbricazione o impiego di materiali di scarsa qualità che rendono inidonea la destinazione d’uso del bene o ne diminuiscono il valore, il venditore sarà tenuto a risarcire l’acquirente non solo per non aver provveduto alla sistemazione dei difetti presenti, ma anche per la mancata dichiarazione.

Sanzioni previste per chi vende casa senza l’ausilio di una agenzia immobiliare

E arriviamo all’ultimo aspetto conclusivo più sgradevole: le sanzioni. Facciamo qualche esempio pratico. Se per esempio in un annuncio di vendita di un immobile non vengono specificati i parametri energetici che sono obbligatori, si può rischiare una sanzione amministrativa che varia dai 500 ai 3000 euro. Se nella documentazione richiesta, manca anche l’APE (il documento che certifica la conformità energetica) la sanzione può andare dai 3000 ai 18.000 euro. Come avrete avuto modo di constatare, i rischi che si corrono pensando di potersi occupare della vendita di una casa in completa autonomia, possono essere numerosi e comportare anche perdite a livello economico. Ecco perché solo affidandosi a un professionista del settore, si avrà la certezza di essere seguiti in ogni fase della vendita, assicurarsi che vengano fatte tutte le verifiche opportune relative alla documentazione, agibilità, conformità, oltre alla garanzia di applicazione delle normative vigenti previste. Un agente immobiliare, conosce il mercato e sa come consigliarvi al meglio. Vi aiuterà per riuscire a concludere la vostra trattativa, senza rischiare spiacevoli sorprese e con la garanzia di vendere nel più breve tempo possibile.