In molte case che dispongono di più livelli, è facile che sia presente anche dello spazio inutilizzato che, se opportunamente ristrutturato, fatte le opportune verifiche e seguendo il corretto iter burocratico richiesto, può essere trasformato e destinato alla creazione di una stanza in più. Quest’area che si trova nella parte superiore di una casa, prende il nome di sottotetto, da non confondere con la mansarda per i motivi che andremo ad approfondire nel primo blocco.

Indicazioni preliminari “tecniche” e burocratiche che è utile conoscere

Come abbiamo premesso, prima di passare a capire come è possibile creare una stanza in più, facciamo una utile distinzione tra due termini che, spesso, vengono utilizzati come sinonimi ma che, in realtà, sono tra loro molto differenti: sottotetto e mansarda. Il sottotetto è lo spazio compreso tra il solaio che serve per la copertura del fabbricato e il tetto. Ha una ridotta luminosità ed è privo di finestre e aerazione. Inoltre ha una portata di carico, ossia una calpestabilità, limitata essendo progettato per non dover sostenere il peso di persone e di cose. La mansarda, invece, è progettata per una destinazione d’uso abitativa anche se ha dei limiti di altezza stabiliti. Tra il solaio e la zona destinata alla gronda deve essere superiore al metro e mezzo e l’altezza minima nella zona del colmo del tetto, non deve essere inferiore ai due metri e quaranta in caso di locali di servizio (bagno, cucina o disimpegni) e di due metri e settanta per la zona soggiorno. In più deve essere garantita una adeguata luminosità e un corretto ricambio d’aria. Questo le attribuisce la destinazione abitativa. Per poter trasformare un sottotetto in una mansarda, occorre pertanto chiedere una opportuna verifica per valutare che siano rispettati i regolamenti edilizi.

Il sottotetto, inoltre, anche se può avere una metratura molto ampia, deve rispettare precise altezze minime e aperture che siano grandi a sufficienza, per poter avere l’abitabilità, nel caso si decida di trasformarlo in uno spazio mansardato. Ogni normativa regionale italiana, da almeno una ventina di anni, ha deciso delle misure precise relative all’altezza. Ecco perché prima di procedere con le modifiche, occorre consultare la normativa più recente e occorreranno alcuni permessi che devono essere richiesti al proprio Comune di residenza. Esiste, inoltre un obbligo che riguarda le aree più basse del sottotetto, che dovranno essere chiuse o adibite a ripostiglio.

Pronti per la trasformazione!

Dopo aver verificato che tutto ciò che riguarda la burocrazia necessaria, sia in ordine, inizia la fase di progettazione. Occorrerà quindi interpellare una impresa edile che sappia stabilire, oltre al preventivo di spesa, anche quali modifiche saranno necessarie, per trasformare lo spazio del sottotetto in una camera in più oppure in una zona notte per gli ospiti, un’area da adibire e attrezzare come ufficio o, se lo spazio a disposizione fosse davvero molto ampio, realizzare una palestra domestica o un piccolo miniappartamento. La mansarda, può anche essere utile come stanza per rilassarsi, dedicarsi ai propri hobby, alla lettura, potendo contare sulla tranquillità e assenza di rumore. In questo caso si potrà creare con facilità un piccolo salotto, disponendo all’interno dell’area un divano di grandi dimensioni, magari ad angolo e un colorato tappeto per creare la giusta atmosfera e anche evitare di dover rifare un vecchio pavimento che magari presenta qualche difetto.

Oltre a stabilire la destinazione d’uso della stanza, potrete anche decidere di aggiungere – o far installare – degli infissi, oppure delle tende piuttosto che delle veneziane. Se lo spazio di cui potete disporre non è molto ampio, considerate una ristrutturazione edilizia che includa l’installazione di grandi finestre che escano parzialmente dal perimetro del tetto, per creare una veranda. In questo modo, lo spazio aumenterà ancora di più come naturalmente la sua luminosità.

Idee per arredare il sottotetto

Per arredare al meglio il sottotetto, si potranno utilizzare mobili che siano stati realizzati all’occorrenza, su consiglio di un designer di interni che si occuperà di preparare un progetto che prenda in considerazione gli spazi, le misure utili oltre allo stile che si vorrà creare in quell’ambiente. Si può, tuttavia, anche optare per l’utilizzo di mobili componibili come anche contenitori modulari di forma cubica, che possano essere tra loro sovrapposti e affiancati per creare uno spazio di contenimento non solo ampio, ma che disponga anche di aree di appoggio. O ancora, si può pensare di far realizzare un arredo su misura sfruttando anche l’inclinazione del tetto, in modo da andare a occupare al massimo lo spazio disponibile.

Cosa fare se il sottotetto è basso?

Perché ci siano i requisiti utili per l’abilità, abbiamo detto che le altezze devono rispettare determinati parametri stabiliti da norme regionali. Se il sottotetto dovesse essere troppo basso, tale da impedire la possibilità che possa assumere una destinazione d’uso abitabile, si può comunque pensare di attrezzarlo come una cabina armadio supplementare, molto utile per riporre magari i capi meno utilizzati o quelli destinati alla stagione più fredda, per esempio, sfruttando in questo caso dei contenitori che possano essere posizionati in verticale, occupando la superficie del suolo in larghezza anziché in altezza.

Cosa occorre tenere in considerazione se si intende vendere casa

Un’ulteriore e importante valutazione che occorre fare, riguarda anche le regole di accatastamento che devono essere opportunamente aggiornate, in caso decidiate di vendere casa. Se la costruzione dell’immobile è antecedente al 2016 non sarà necessario ricorrere all’aggiornamento catastale. Questo perché fino a quel periodo, questi locali erano considerati vani accessori rispetto all’unità immobiliare principale, venivano inseriti nella stessa planimetria catastale e non gli veniva attribuita nessuna tipologia di classe. Dal 2016 in poi, la nuova normativa che è stata introdotta dall’Agenza delle Entrate, ha previsto, invece, una determinata procedura per l’accatastamento. Il sottotetto o la cantina sono da considerare locali separati ossia vani principali che devono avere un identificativo catastale, un subalterno e una categoria specifica, la medesima che viene utilizzata per magazzini e locali di deposito, ossia la C/2. Questo significa anche che le imposte dovute sulla casa subiranno naturalmente un incremento.

Per essere sicuri che tutto sia conforme, prima di iniziare una procedura di compravendita, sarà opportuno incaricare un professionista che provvederà alla verifica urbanistica. Diversamente, si potrà rischiare di trovarsi in presenza di un abuso edilizio che impedirà la stipula dell’atto di compravendita. Il notaio, lo ricordiamo, non ha il compito di verificare la regolarità urbanistica ma è il venditore che se ne deve occupare, essendo ben consapevole delle conseguenze penali che si possono avere in caso di dichiarazioni false che compromettono la compravendita in quanto manca la conformità urbanistica. Facciamo un esempio per capire meglio. Se il sottotetto, dopo una ristrutturazione utile alla modifica di destinazione, è stato destinato alla realizzazione di servizi igienici o di una cucina o di una camera da letto, impiegando lo spazio di un sottotetto considerato non abitabile, si è in presenza di un abuso. La corretta destinazione d’uso di un sottotetto è verificabile attraverso una visura catastale. Qualora ci fossero delle situazioni non conformi, il tecnico incaricato, si occuperà dei rilievi necessari, della verifica del progetto che è stato depositato in Comune che confronterà con lo stato dei luoghi, tenendo conto – in modo particolare – dell’altezza del colmo e dell’altezza minima richiesta per legge e dopo aver svolto tutti i successivi controlli necessari, predisporrà una apposita pratica di accatastamento.