Siete giunti finalmente al passo conclusivo che vi permette di acquistare – o vendere – la casa? Avete raggiunto un accordo con cui si è confermata la volontà delle parti e ora occorre solo recarsi dal notaio per firmare. Potreste dunque domandarvi: “Quanto tempo trascorre dal preliminare al rogito?” Dipende, ossia i tempi possono essere variabili, anche in considerazione del fatto che magari è stato richiesto un mutuo e la concessione tarda ad arrivare. Al netto dell’avvenuta rilevazione della presenza di eventuali problematiche e di situazioni che occorre concludere e/o sanare, esistono comunque dei tempi tecnici prestabiliti che intercorrono dal momento del preliminare di vendita al rogito. Queste tempistiche, se non correttamente rispettate, potrebbero anche incidere sull’accordo finale. È pertanto importante fare in modo che non superino il tempo massimo previsto e concordato, solitamente pari a 12 mesi. Vediamo, tuttavia, di fare chiarezza e capire quali sono tutti gli elementi che concorrono alla stipula del contratto di compravendita fino al rogito, con i relativi tempi e chi sono le persone che obbligatoriamente devono essere coinvolte.

Il contratto preliminare di vendita stabilisce una data certa

Questa prassi d’obbligo è chiamata anche compromesso. È in questa fase che le parti che concorrono alla compravendita, si accordano per iscritto, impegnandosi a concludere l’operazione. Si tratta più che altro di una tutela nei confronti del venditore, nel caso in cui l’acquirente sia ricorso ad accendere un mutuo le cui tempistiche, dipendono da tutte le opportune verifiche svolte dalla banca, così come per altre pratiche che possono richiedere tempi lunghi. Viene pertanto stabilita una data entro la quale sarà opportuno recarsi dal notaio per firmare il rogito. Diversamente, in assenza di un limite fissato, le due parti potranno esigere che la compravendita venga conclusa immediatamente. A stabilirlo è il Codice civile che prevede anche che «Qualora in virtù degli usi o per la natura della prestazione, ovvero per il modo o il luogo dell’esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza delle parti, è stabilito dal giudice». Cosa succede se nonostante la presenza della data del rogito stabilita nel preliminare, non sia possibile rispettare la scadenza? Dipende. Se l’appuntamento dal notaio è stato concordato con la dicitura “entro e non oltre” che indica un giorno preciso, l’appuntamento diventa improrogabile. Altrimenti sarà possibile per le parti, stabilire una proroga.

Altre variabili di tempo (forma dell’atto, tempi del notaio)

Può esserci anche un ulteriore elemento che concorre a stabilire i tempi. È il caso del compromesso redatto in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata che richiede la necessità di una registrazione. Si parla di 20 giorni se si tratta di un atto firmato in forma privata tra le parti, che diventano 30 nel caso in cui se ne sia occupato un notaio. Inoltre, se il compromesso ha avuto luogo all’estero anche se riguarda un immobile in Italia, i giorni necessari saranno 60. L’ultima variabile riguarda i tempi del notaio che in primo luogo dovrà verificare – o far verificare  tramite un professionista da lui designato – i registri immobiliari per accertare che non siano in essere vincoli non dichiarati come ad esempio una ipoteca. Dopo aver compiuto anche questa verifica, il notaio predisporrà l’atto di compravendita che richiederà circa una decina di giorni lavorativi e che in caso di urgenza – a fronte di un’aumento di spesa – potrebbe ridursi a soli tre. A questo punto si può procedere con il rogito. Dopo aver firmato, vengono consegnati gli assegni a saldo e le chiavi della casa. È possibile chiedere al notaio una certificazione dell’atto, in quanto per ricevere la copia autentica o poterla andare a ritirare, passa solitamente un mese.

Chi deve presenziare alla firma del rogito

Vediamo anche di approfondire chi sono le persone coinvolte nella compravendita e – soprattutto – chi deve essere presente il giorno della firma del rogito. Naturalmente per tutto ciò che riguarda la parte contrattuale, è il Notaio che segue ogni fase, ad eccezione del giorno della stipula, in cui devono essere presenti le parti coinvolte. Per una compravendita, naturalmente i soggetti saranno l’acquirente e il venditore che non possono mancare. Se, tuttavia, ci fossero degli impedimenti è possibile far partecipare in rappresentanza un procuratore. Ecco perché in casi come questo si parla di intervento per procura. Come funziona esattamente? Prima di procedere con l’atto, l’acquirente o il venditore si recano dal Notaio per rilasciare la procura a un’altra persona. Questo documento che avrà la forma di un atto pubblico, è la procura e sarà consegnata dal procuratore al Notaio che la allegherà all’atto. Un altro caso riguarda i coniugi. Occorre innanzitutto capire se il venditore ha contratto un matrimonio in regime di comunione di beni. Se infatti la casa che viene posta in vendita appartiene ad entrambi, sarà indispensabile la presenza anche del coniuge. All’atto, pertanto, interverranno il venditore con il coniuge e l’acquirente. Questa formalità è valida solo per la parte venditrice. Per quanto riguarda l’acquirente, non è necessaria la presenza di un eventuale coniuge in quanto – in caso di regime di comunione dei beni – acquisirà il bene in automatico.

Agenti immobiliari ed eventuali accompagnatori

Se la compravendita avviene con l’ausilio di agenti immobiliari, la loro presenza sarà importante per un aspetto di tipo legale. La disciplina antiriciclaggio, infatti, prevede che si debba dichiarare nell’atto anche quanto è stato versato come provvigione a chi si è occupato delle contrattazioni finalizzati alla compravendita. Il Notaio, pertanto, sarà tenuto a scrivere il nome dell’Agenzia immobiliare (rappresentata nella persona di un singolo agente) e l’ammontare della somma di denaro che è stata versata tramite assegno, indicandone gli estremi. L’agente, tuttavia, non deve sottoscrivere l’atto e non si rende quindi necessaria la sua presenza. Spesso è comunque facile che presenzi per assicurarsi che tutto quanto è stato pattuito, venga correttamente rispettato e dichiarato. Oltre ai soggetti che abbiamo indicato in precedenza e che devono obbligatoriamente essere presenti al rogito notarile, a volte può capitare che in quella occasione ci siano altre persone che desiderano partecipare. Spesso possono essere i figli o i genitori delle parti ma è anche possibile che persone non facenti parte del nucleo famigliare – amici o compagni ad esempio – siano invitate a condividere questo importante momento. La loro presenza, tuttavia, sarà possibile solo se il Notaio acconsentirà, dal momento che il rogito si svolge all’interno di uno studio privato.