Nel corso del nostro lavoro, ci capita di dover gestire situazioni di clienti che si affidano alla nostra agenzia e ci contattano per chiederci come fare a vendere una casa – o un appartamento – che hanno dato in affitto. Spesso, si sentono preoccupati perché magari hanno preso la decisione di vendere nel breve termine e il contratto che hanno stipulato con l’inquilino o gli inquilini che abitano nella loro casa, ha scadenza tra due o più anni. Se ci pensiamo attentamente, effettivamente, questa situazione può rappresentare un ostacolo per chi volesse acquistare la casa, sapendo che è ancora occupata. L’unica soluzione che viene immediatamente in mente è liberare l’appartamento o l’immobile al più presto, con tutti i relativi disagi e problemi che questo può ovviamente creare. La domanda che ci pongono più frequentemente è: “Cosa possiamo fare?”. Se vi trovate anche voi a dover gestire una simile problematica, oltre a rassicurarvi, ricordandovi che a tutto c’è rimedio, ci sentiamo di darvi un primo consiglio: trovate un accordo, mettetevi nelle condizioni migliori per ricavare da questa situazione anche un vantaggio. Vediamo in che termini.

Pro e contro di vendere una casa affittata

Prima di procedere con l’analisi delle casistiche relative alla vendita di una casa affittata, vediamo quali sono i principali vantaggi e svantaggi ai quali, in qualità di proprietari si va sempre incontro, nel caso quando si decide di procedere con una operazione immobiliare di questo genere. Prima di tutto il prezzo della casa subisce un inevitabile deprezzamento, in quanto occorre attendere la scadenza del contratto o comunque l’uscita effettiva dell’inquilino, per poter disporre pienamente della proprietà dell’immobile. Anche quando il contratto sta per scadere, si deve considerare la disponibilità, da parte dell’occupante, che accetti di buon grado di abbandonare la casa entro il termine previsto. Diversamente, occorrerà prendere in considerazione l’eventualità di dover procedere con l’esecuzione di una procedura di sfratto. Mettiamo che invece, vi troviate nella condizione in cui avete già un potenziale acquirente, disposto a comprare la casa come investimento e non per andarci a vivere. In questo caso, avere un locatario corretto e puntuale nei pagamenti del canone, può sicuramente rappresentare un ottimo punto a vostro favore. Chi compra, infatti, saprebbe di fare un investimento vantaggioso in quanto si garantirebbe ancor prima dell’effettiva conclusione dell’operazione, di poter contare su una rendita certa.

Se l’inquilino non lascia la casa affittata anche a seguito di richiesta di sfratto?

Occorre valutare con attenzione tutte le opzioni possibili, anche la più temuta da chi acquista una casa con un inquilino al suo interno, che può riguardare la sua resistenza a lasciare l’immobile, anche a seguito di un procedimento di sfratto. Cosa fare quindi per tutelarsi? Il venditore e il compratore, possono includere all’interno del contratto di compravendita, una clausola che stabilisca che la casa o l’appartamento, dovranno essere liberati dopo la scadenza del contratto. Se ciò non dovesse accadere, il contratto si riterrà annullato, senza che sia necessario ricorrere all’intervento di un giudice. Nell’atto è sempre meglio indicare la data precisa entro la quale l’inquilino dovrà abbandonare la casa oltre alla già stabilita scadenza del contratto di affitto. Ovviamente resta valida la possibilità di non avvalersi della clausola risolutiva e procedere per vie legali, oppure semplicemente si procederà a sciogliere il vincolo contrattuale per liberarsene definitivamente. Il venditore sarà tenuto anche a restituire l’eventuale somma ricevuta già ricevuta come acconto. Inoltre, se il rogito fosse già stato fatto, il venditore tornerà in possesso dell’immobile mediante il passaggio di proprietà.

Primo suggerimento: parlate chiaramente e subito all’attuale inquilino

Una precisazione importante. Per legge, il proprietario di una casa o di un appartamento concesso in locazione, è autorizzato a poterlo vendere quando ancora l’inquilino lo occupa. Può procedere infatti a trasferire la proprietà mediante la redazione di un regolare rogito notarile, ben prima che sia scaduto il contratto di locazione. Ciò premesso, decidere di dover comunicare all’inquilino che attualmente risiede nel vostro appartamento, che volete mettere in vendita la casa, non è esattamente una passeggiata comoda. Siete infatti consapevoli che lo priverete di un po’ della serenità, che metterete in discussione la sua posizione ben prima della scadenza del contratto che ha stipulato con voi, perché dovrà cercarsi una nuova soluzione abitativa. Il nostro ulteriore consiglio, tuttavia, una volta che avete preso la vostra decisione, è quello di parlargli subito o appena possibile e soprattutto apertamente. Cercate di mettervi il più possibile nei suoi panni, cercate insieme una risoluzione il più possibile serena e che possa risultare vantaggiosa per entrambi.

Dategli un preavviso di 6 mesi, offrendovi di pagargli le spese per il trasloco

Considerando che tre mesi possono essere un tempo insufficiente per trovare una nuova sistemazione da parte del vostro inquilino, agite con largo anticipo e dategli un preavviso di almeno 6 mesi. Una prima soluzione, da prendere in considerazione è quella di offrirgli una buona uscita, uno sconto sulle mesate di affitto, se accetta di liberare l’appartamento in anticipo. In questo modo, potrà prendersi il tempo per cercare una nuova casa, sapendo che potrà disporre di un importo per far fronte a tutte le necessarie spese a cui andrà inevitabilmente incontro. Se potete ovviamente permettervelo, consapevoli del fatto che questo anticipo gli creerà anche un problema economico, offritegli magari la possibilità di pagare voi le spese relative al trasloco anticipato. Questo gli consentirà di sentirsi più disponibile a venire incontro alla vostra inaspettata richiesta di anticipo chiusura del contratto, perché porterà anche a lui un vantaggio.

E se invece fosse l’inquilino interessato ad acquistarla, può godere del diritto di prelazione

Supponiamo che voi vogliate vendere l’appartamento o la casa e ancora non avete un acquirente disposto a fare l’acquisto. Sapete però che il vostro inquilino, che magari risiede lì da tempo, si trova bene e potrebbe considerare l’idea di diventare proprietario e poiché può godere del diritto di prelazione, magari ci penserà e deciderà di aggiudicarsi la proprietà. Certamente questa sarebbe la soluzione ideale per tutti. Come dovete comportarvi? In questo caso dovrete comunicare mediante un atto ufficiale, l’intenzione di mettere in vendita l’immobile e a sua volta, trascorsi non più di 60 giorni dalla ricezione della vostra comunicazione, l’inquilino comunicherà – sempre con un atto ufficiale – la sua comunicazione a voler esercitare il diritto di prelazione. Ricordatevi tuttavia che esistono alcune eccezioni previste dall’ordinamento italiano che limitano il diritto di prelazione. Un esempio è quando l’immobile risulta essere in comproprietà, a seguito di una comunione ereditaria. In questo caso la precedenza l’avranno i coeredi ancor prima del conduttore. Inoltre, se la vendita viene effettuata nei confronti di coniuge e di parenti che rientrano nel secondo grado di parentela, non sarà necessario darne comunicazione scritta.

In definitiva, cercare di mediare la situazione può portarvi a godere anche di un vantaggio
Abbiamo analizzato i pro e i contro legati a una casa concessa in locazione e quali possibili strade potete seguire per risolvere serenamente la questione, togliendo spazio a stress e preoccupazione. Come sempre, è preferibile anche farsi aiutare da chi – come noi – è più abituato a gestire e  avere a che fare con problematiche come questa. Contattateci quindi appena possibile, potremo darvi tutta la consulenza utile e aiutarvi a trovare l’accordo che potrebbe portarvi a concludere con successo la vendita della vostra casa e magari anche ad ottenere un maggiore vantaggio.