Quando si inizia una compravendita, occorre tenere conto che esistono diritti e doveri da entrambe le parti. Nello specifico, prenderemo in analisi gli obblighi a cui è sottoposto chi vende una casa, poiché spesso non sono così evidenti, né chiari. Il venditore, tuttavia, deve sottostare a precisi doveri che garantiscano che la procedura di vendita, sia svolta nel rispetto delle normative. Una delle domande che spesso ci vengono formulate dai clienti intenzionati a un acquisto, riguarda anche il tempo a disposizione che ha un venditore per liberare la casa. Andiamo quindi a scoprire questi argomenti, in questo nuovo articolo di approfondimento.

Cosa è tenuto a fare il venditore in un contratto di compravendita

Esistono degli obblighi, dettati dalle vigenti normative italiane, che stabiliscono cosa è tenuto a fare un venditore, quando stipula un contratto di compravendita. Chi mette in vendita una casa, è tenuto prima di tutto a custodire con cura l’immobile, fino alla data in cui consegnerà le chiavi e quindi passerà la proprietà al nuovo acquirente. Si impegna, inoltre, a trasferire la proprietà all’acquirente, con la garanzia di cedergli la titolarità e la completa disponibilità. Dovrà anche garantire che non vi siano presenti vizi e ipoteche, pignoramenti o altro vincolo possibile. Questa è una delle cose più importanti, perché se l’acquirente dovesse rilevare la presenza di impedimenti che gli precludono l’utilizzo totale della casa da lui acquistata, la conseguenza potrebbe comportare una diminuzione del valore. Un ulteriore responsabilità di cui il venditore deve farsi carico, riguarda la compilazione di un apposito modulo – entro le 48 ore dalla consegna dell’immobile – utile a informare le autorità locali dell’avvenuta cessazione dell’abitazione. Oltre a questi obblighi, il venditore è tenuto a compiere, prima di arrivare alla fase finale della compravendita, una serie di attività come: certificare che vi sia la conformazione catastale della casa, fornendo la documentazione necessaria ossia una planimetria che riguardi lo stato reale dell’immobile. Sempre in fatto di documentazione che deve essere a disposizione, occorrono: una copia del titolo edilizio, il certificato di agibilità ed eventuali licenze edilizie derivanti da lavori e interventi di ristrutturazione che sono stati effettuati nel periodo in cui il bene apparteneva al proprietario-venditore. Concludono l’elenco l’Ape, ossia l’attestato di prestazione energetica della casa e la certificazione che tutti gli impianti abbiano la conformità. Se ci sono, infine, anche dei terreni annessi alla casa, occorrerà anche il certificato di destinazione urbanistica.

Come può tutelarsi un venditore quando vende una casa (e cosa non va fatto)

Se principalmente, abbiamo preso in considerazione quelli che sono i doveri a cui deve sottostare il venditore, è altresì importante capire come può lo stesso tutelarsi. Evitare di accettare acconti e pretendere solo caparre. C’è differenza? Sì ed è davvero sostanziale, poiché un acconto se la compravendita non va a buon fine, andrà restituito, mentre nel caso della caparra questo non avviene, o meglio, non ha una valenza immediata come nel caso dell’acconto. Questa risulta una garanzia di tutela per il venditore. Per evitare contestazioni relative alla conformità dell’immobile messo in vendita, inoltre, sarebbe indicato interpellare un professionista abilitato (un architetto, o un geometra piuttosto che un ingegnere) che si occupi di fare una relazione tecnica che certifichi lo stato di fatto dell’immobile e, soprattutto, determini la sua conformità. Infine, meglio non ricorrere a stratagemmi per mostrare le condizioni della casa, differenti da quelle che in realtà sono. Cosa significa? Qualcuno potrebbe pensare di nascondere crepe e difetti murali, coprendole con della vernice. Questo non va mai fatto, poiché può determinare l’insorgere di giustificate accuse di dolo o truffa e, naturalmente, non è un comportamento idoneo e corretto da adottare. Un’attenzione particolare, va prestata anche nel caso di una casa ricevuta in donazione o a seguito di una successione. Meglio giocare d’anticipo e consultare un esperto in materia immobiliare, che sappia dare la giusta consulenza relativa alla verifica del corretto passaggio di proprietà e trascrizione nel preliminare di vendita, per evitare l’insorgere di ulteriori problemi.

La casa venduta deve essere completamente svuotata?

Una domanda tra le più consuete tra quelle che ci vengono rivolte, riguarda anche cosa è possibile lasciare all’interno di una casa venduta. Premesso che non esiste, in tal senso, una legge che stabilisca delle precise regole, possiamo tuttavia affermare che ogni elemento che compone l’arredamento, può essere portato via, mentre gli impianti e gli elementi che costituiscono la struttura della casa devono essere passati al nuovo proprietario. Facciamo un esempio per comprendere meglio. Una volta che la vendita si è conclusa, non potrete staccare un lavandino lasciando la stanza (presumibilmente il bagno o la cucina) in cui era installato, priva di quel sanitario. Potrete, tuttavia, sostituirlo con un altro. In poche parole, chi subentra, dovrà essere nelle condizioni di trovare una stanza utilizzabile. Sarà poi sua la decisione di apportare eventuali modifiche, rimuovendo i vecchi elementi. In linea generale, è meglio chiarire direttamente con l’acquirente, quali cose avete intenzione di lasciare in quella casa e quali no. A volte, può anche capitare che le due parti si accordino per includere nella compravendita anche alcuni accessori, piuttosto che parti parziali o totali che compongono l’arredamento. Resta fondamentale, tuttavia, definire tutto in anticipo e con estrema chiarezza e trasparenza. La prima persona con cui il venditore dovrà stabilire questi aspetti è l’agente immobiliare, in quanto potrebbe promettere all’acquirente di entrare in possesso di cose che in realtà il venditore non vuole lasciare.

Quanto tempo ha a disposizione il venditore per lasciare la casa venduta?

Passiamo quindi alla domanda centrale di questo approfondimento, ossia quella che riguarda le tempistiche utili per liberare l’immobile una volta che è stato fatto il rogito. La consegna delle chiavi, solitamente avviene contestualmente alla stipula dell’atto notarile ma può esserci anche una disposizione differente. Anche in questo caso, è utile e importante stabilire tra le parti il tempo necessario perché la casa diventi libera. Il venditore, potrebbe quindi consegnare le chiavi al nuovo acquirente, una volta che è stato effettivamente terminato il trasloco dei beni. Non esiste pertanto un tempo massimo secondo il quale – per legge – un venditore deve aver liberato l’immobile venduto, ma un rispettoso buonsenso, sì.

E se il venditore non lascia la casa dopo il rogito, cosa può fare chi l’ha acquistata?

Abbiamo stabilito che non esiste un tempo massimo entro il quale il venditore è obbligato a liberare la casa venduta. Tuttavia, bisogna anche mettersi nei panni di chi la acquista poiché deve esserci comunque anche per il nuovo proprietario una tutela. Per questo si può stabilire che vengano inserire delle opportune clausole. Si può prevedere, ad esempio, che verrà pagata una penale per ogni giorno di ritardo accumulato dal venditore. Non dimentichiamo, tuttavia, di tenere conto anche di eventuali contrattempi non quantificabili e prevedibili da subito. Cosa vuol dire? Mettiamo il caso che il venditore abbia acquistato una casa nuova da ristrutturare, oppure una casa in costruzione e i tempi si siano allungati per il verificarsi di circostanze che non dipendono dalla sua volontà. Il trasloco subirà dei ritardi e sarà quindi opportuno che l’acquirente sia disposto a concedergli del tempo in più, pur tutelandosi, come abbiamo premesso, magari con il pagamento di una penale. Per evitare che si verifichino spiacevoli inconvenienti anche per chi vende, è sempre meglio calcolare  per tempo (prima di arrivare al giorno del rogito) quali saranno le tempistiche utili. In alcuni casi la vendita potrà anche essere annullata se il venditore tarda di molto a liberare la casa.