Esistono alcune tipologie di vendita che avvengono tramite aste immobiliari. Si tratta di particolari situazioni a cui solitamente i soggetti privati ricorrono per riscuotere crediti o a seguito di un fallimento aziendale. Magari ne avrete sentito parlare spesso, ma non conoscete esattamente come avvengono e come sono regolamentate. Vediamo di capire meglio di cosa si tratta, come funziona una asta immobiliare e quali sono le differenze tra la vendita con e senza incanto.

Quando si procede alla vendita con un’asta immobiliare e chi può partecipare

Un’asta immobiliare viene solitamente avviata, a fronte di una procedura esecutiva. Se un proprietario ha contratto dei debiti, i suoi beni, compreso l’immobile di sua proprietà possono essere messi in vendita – tramite un’asta – che consenta di poter ricavare ciò che è necessario per pagare i creditori. Di conseguenza, contestualmente si ricerca un nuovo potenziale acquirente a cui destinare l’immobile. La prima operazione da fare è quella di nominare un esperto che possa redigere una perizia che si basa obbligatoriamente sui seguenti dati:

• La planimetria dell’immobile e i relativi dati catastali
• Lo stato effettivo di conservazione
• Il rilevamento e la segnalazione di eventuali abusi edilizi
• L’ammontare dei debiti o la presenza di una servitù
• La presenza di eventuali inquilini con contratto di affitto, elemento che tra l’altro sarà vincolante per il futuro proprietario in quanto anche a seguito di aggiudicazione dell’immobile tramite l’asta, dovrà attendere la scadenza del contratto prima di poter beneficiare dell’utilizzo dell’immobile.

A fronte di questa prima perizia il proprietario è tenuto a lasciare l’abitazione. Se non lo fa, gli viene inviata una lettera di diffida recante il tempo massimo di cui dispone. Nel caso in cui, anche dopo la sopraggiunta scadenza indicata, non liberi l’immobile, sarà necessario l’intervento delle forze dell’ordine. Il giudice stabilirà anche il prezzo base e la scadenza entro la quale potranno essere presentate le offerte d’asta, nonché la data stabilita per l’udienza che permette di partecipare alla gara e il termine utile per il pagamento. Svolte tutte le procedure di verifica, sarà necessario compilare un avviso d’asta che contenga: tipologia e indirizzo dell’immobile, il prezzo base d’asta, i dati relativi all’udienza (giorno, ora e luogo) e tutto ciò che ha stabilito il giudice a riguardo.

Tra il pignoramento del bene e l’udienza per la vendita può trascorrere un lungo lasso di tempo. A tal proposito, il giudice nomina anche un custode giudiziario che avrà la responsabilità di amministrare e tutelare lo stato di conservazione dell’immobile.

L’asta rappresenta l’atto conclusivo di una procedura e viene avviata da un creditore che deve presentare presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, la relativa domanda dopo dieci giorni dalla notifica del pignoramento ed entro e non oltre i novanta. Gli immobili che vengono messi all’asta, possono essere di proprietà di soggetti privati ma anche di una società, che dovendo dichiarare un fallimento, subisce una espropriazione dei beni forzata. In entrambi i casi, la procedura d’asta serve per recuperare un importo utile per poter far fronte al pagamento dei debiti e degli insoluti. Il codice civile prevede che a un’asta giudiziaria, possano partecipare tutti ad eccezione del proprietario-debitore. Il primo vantaggio che si può subito intuire per chi intende partecipare, è dato dalla possibilità di acquistare un immobile a un prezzo vantaggioso rispetto alle quotazioni reali di mercato, in quanto viene stabilito per legge, cioè dal giudice. Ipoteche e pignoramenti, in fase d’asta vengono cancellati. Chi si aggiudica il bene in vendita all’asta, deve saldare il pagamento relativo alla somma offerta entro al massimo 120 giorni. Il pagamento può avvenire tramite bonifico bancario o aprendo un mutuo ipotecario. In questo secondo caso, occorrerà prendere i dovuti accordi con la banca prima della scadenza del termine fissata per effettuare il saldo. Esistono accordi tra le banche e i tribunali che permettono di usufruire di mutui agevolati che possono arrivare a coprire anche fino all’80% dell’importo pattuito per aggiudicarsi il bene.

Vendita all’asta con e senza incanto: principali differenze

Vediamo quindi di fare una prima panoramica per comprendere in dettaglio in cosa si differenziano le vendite con e senza incanto e come funzionano. La vendita con incanto è una vendita di carattere pubblico, cioè è aperta a tutti. Il bene viene offerto tramite una proposta pubblica – e in presenza – che avviene in una sede e luogo stabiliti. Nel caso invece della vendita senza incanto, la procedura cambia, non avviene in presenza ma prevede che i partecipanti facciano pervenire – entro il tempo stabilito come termine di acquisto – la propria offerta, all’interno di una busta sigillata. Esistono inoltre dei requisiti specifici, affinché si possa vincere la gara. Ora analizzeremo più in dettaglio le due tipologie, partendo dalla vendita senza incanto che è quella maggiormente impiegata.

Vendita senza incanto (con aggiudicazione definitiva)

Quando un bene immobile è stato pignorato a seguito di una esecuzione forzata, a quale delle due tipologie di vendita si dovrà ricorrere? Sicuramente alla vendita senza incanto. Le proposte relative all’offerta per quel bene, da parte degli acquirenti interessati, dovranno pervenire all’interno di una busta chiusa e ciascuna di esse non potrà superare la percentuale del 75% della somma base d’asta. Chi partecipa a quest’asta, inoltre, è tenuto obbligatoriamente a versare una cauzione iniziale, pari ad almeno il 10% della cifra offerta. Possono essere presentate offerte diverse, pertanto si tratterà di una vera e propria gara dove vince chi offre di più, rispetto alla base di partenza. Se viene fatta una sola offerta che non supera la base d’asta, l’offerente può aggiudicarsi il bene a condizione che non siano in corso altre istanze di assegnazione o presenti alcune condizioni particolari. Se invece – come può capitare – non ci sono offerte valide, l’asta andrà deserta e sarà necessario disporne una successiva, che avrà però la tipologia della vendita con incanto. C’è un particolare importante da tenere in considerazione per quanto riguarda la vendita senza incanto: l’aggiudicazione è definitiva.

Ricapitolando, i passaggi sono:

• Il giudice fa un’ordinanza di vendita, ossia stabilisce il prezzo di base da cui l’asta deve partire
• Vengono presentate dai partecipanti tutte le offerte e prese in esame
• Viene accettata la migliore offerta e il giudice procede al trasferimento dell’immobile.

Vendita con incanto (con aggiudicazione provvisoria)

Come abbiamo premesso, questa tipologia di vendita all’asta è la meno diffusa. A questa procedura si può accedere anche a seguito di una vendita senza incanto non andata a buon fine. In primo luogo, il giudice stabilisce le regole relative al prezzo di base dell’immobile. Nella vendita con incanto, le offerte che devono essere fatte per aggiudicarsi quel bene, sono presentate mediante una gara pubblica. Stabilito il prezzo base di partenza, ogni partecipante può rilanciare aumentando il prezzo, tenendo conto delle precedenti offerte. La gara si conclude con la vincita – che decreta che il bene è stato aggiudicato al miglior offerente – quando alla proposta non vengono fatti seguire ulteriori rilanci, entro tre minuti. A differenza della vendita senza incanto, il valore dell’aggiudicazione in questo caso è provvisorio. Cosa significa? Che sarà ancora possibile presentare ulteriori offerte entro i 10 giorni successi alla chiusura dell’asta, anche se il prezzo dell’eventuale offerta, dovrà superare di un quinto quello pattuito durante la vendita con incanto.