Chi possiede una casa indipendente, una casa a schiera, piuttosto che una villetta singola o bifamiliare, in special modo se si tratta di una abitazione che ha parecchi anni magari in una zona soprattutto rurale, deve prestare molta attenzione nel caso in cui ci sia la presenza di una recinzione che delimita una zona di giardino che potrebbe essere ben più ampia, di quella che in realtà è il vero stato di fatto. Capita infatti molto spesso, che la recinzione si trovi sul terreno del proprietario confinante. A volte si tratta solo di pochi centimetri, a volte può arrivare anche a comprendere qualche metro. Prevenire è sempre meglio che intervenire successivamente per evitare di trovarsi sorprese – e soprattutto costi – non piacevoli da affrontare. Un consulente esperto, un agente che si occupa di queste questioni, naturalmente è sempre la soluzione ideale. Prima di tutto, quindi, vediamo di analizzare, nel dettaglio, di cosa stiamo parlando.

Cosa comporta la presenza di una recinzione su un’area che non è di vostra proprietà

Un errato posizionamento di una recinzione, può comportare qualche problema se si decide di vendere una casa? Sì, soprattutto se si estende, ad esempio, su un’area privata, ma anche e soprattutto su un’area demaniale. Per fare un esempio pratico, l’area in più potrebbe appartenere a una villetta costruita nelle vicinanze di un canale, che passa sotto al giardino della vostra casa di proprietà. Con ogni probabilità, in tempi remoti, il confinante si era solo premurato di chiudere con un tombino il fosso, senza però chiedere l’autorizzazione necessaria, accorpando in questo modo, la stessa area del fosso – di proprietà demaniale – posizionando una recinzione e facendo sì che divenisse una porzione integrante del giardino.

Nel momento in cui voi vendete la proprietà e l’acquirente viene a conoscenza che in realtà quella metratura in più, che comprende anche il giardino, non è di pertinenza di quell’abitazione che sta acquistando, occorre non solo rivalutare le misure, ma prendere in considerazione l’eventualità, che potrebbe richiedervi una riduzione del prezzo pattuito per la vendita, piuttosto che decidere di voler richiedere la risoluzione del contratto – e più che altro la restituzione anche della somma doppia versata per la caparra – o i danni che gli sono stati causati, dall’avergli venduto una casa strutturata diversamente rispetto alla realtà. Ecco perché, occorre sempre accertarsi. prima di procedere con la vendita, che tutto sia stato correttamente dichiarato, ossia che ci sia una conformità catastale verificata da un professionista che può essere un agente immobiliare specializzato nella vendita di case, che si avvale della collaborazione di specialisti competenti, oppure incaricandosi di persona di contattare un geometra, un architetto o un ingegnere che possano verificare che la recinzione presente sia stata realizzata sull’esatto confine catastale.

Due situazioni di recinzioni diverse: proprietà privata o proprietà demaniale

Nell’ipotesi in cui la recinzione si trovi, come abbiamo raccontato come esempio, su una proprietà demaniale, la situazione potrebbe essere risolta – per un breve periodo di tempo – richiedendo il permesso d’uso di quella pertinenza, anche se questo non significherebbe in alcun modo, che diventerebbe di proprietà dell’immobile. Anche se si tratta di una situazione che è presente già da parecchi anni, non si può parlare in questo caso, di diritto di usucapione. Cosa significa? Semplicemente che anche dopo un periodo prolungato di tempo – e in assenza di problematiche specifiche – anche rivolgendosi a un legale, che si occupa della procedura che implica una causa di acquisizione, quel bene non può in nessun modo diventare di proprietà del proprietario originario o di chi acquista la casa. Nel caso di beni di proprietà demaniale, infatti, questa possibilità non esiste del tutto. L’unica alternativa che rimane per sanare la situazione, è quella di demolire la recinzione, saldare la relativa sanzione e tornare a reinstallarla nel punto corretto in cui gli è consentito stare.

Mettiamo invece il caso che la recinzione, si trovi sul terreno del proprietario dell’immobile confinante, quindi di un privato. A questo punto, le possibilità per la risoluzione sono diverse. Se dovete ancora iniziare la procedura di vendita e fatte tutte le opportune verifiche, scoprite che questa recinzione si trova effettivamente su un’area di proprietà del vicino, potete o procedere con la rimozione della recinzione, per ripristinarla nella pertinenza consentita, oppure recarvi dal vicino proprietario, chiedendogli la disponibilità di vendervi – o vendere all’acquirente interessato alla vostra casa – anche quella porzione in più di giardino che gli appartiene.

La cosa importante è essere precisi e agire con la massima trasparenza con il potenziale acquirente, facendo presente questa situazione e specificando la possibilità di poter acquistare, dal vostro confinante, anche quell’area di giardino in più. Al momento del rogito notarile, saranno due gli atti che l’acquirente sarà tenuto a fare. Uno con voi, che gli vendete la proprietà e uno con il proprietario di quella parte di giardino in più, se consente la vendita. Ovviamente, questo comporterà una maggior spesa rispetto al prezzo di vendita concordato. Questa operazione, tuttavia, può anche essere svolta senza che necessariamente il vicino sia presente al rogito. Con una procura notarile, sarete autorizzati a rappresentarlo e quindi a firmare al suo posto l’accordo. Un’altra valida soluzione, è quella di pre-acquistare dal proprietario quella porzione del giardino, facendo una apposita pratica di frazionamento del terreno sempre corredata da un atto notarile. Ovviamente occorre valutare – dal momento che questo comporterà la presenza di spese maggiori – quale situazione è per voi la più conveniente. Nel caso in cui non ci sia un rapporto consensuale con il vicino, perché magari non è d’accordo ad accettare questa proposta, non resta che rimuovere la recinzione e riposizionarla nel punto esatto in cui deve essere presente. Prestate attenzione quindi ad accorgervene per tempo, senza arrivare al momento del preliminare con la presenza di questo vizio che vi farà ovviamente risultare inadempienti nei confronti del vostro acquirente. Altrimenti, come abbiamo premesso, potrebbe davvero diventare un grosso problema.

Il diritto di usucapione della zona recintata non è applicabile, se non vincete una causa

Un altro caso che potrebbe far insorgere problemi è quello di aver utilizzato da anni quel pezzo in più come se fosse realmente di vostra proprietà, pensando di averlo acquisito per usucapione. Perché questa possibilità possa essere presa in considerazione, non basta il solo fatto che sia trascorso del tempo per acquisire quella porzione di giardino in più. Occorre andare da un giudice, aprire una causa – che oltre ad un esborso economico, impiegherà anche qualche anno prima che venga riconosciuta come legittima. Nel frattempo, però sarà impossibile vendere la casa, perché l’acquirente non sarà disposto a correre un rischio e soprattutto a fare un investimento, finché la causa non verrà definitivamente risolta.

La soluzione ideale, in alternativa è quella di dichiarare al vostro acquirente che nella proprietà che intende acquistare c’è quel problema relativo alla presenza di una parte di giardino del vicino. Dopo di che dovrete rassicurarlo sul fatto che vi accollerete il costo e vi occuperete di ripristinare correttamente la situazione, posizionando la recinzione dove si trova esattamente il confine catastale della vostra casa . Tutto questo però va scritto, allegando anche una accurata piantina da presentare al preliminare, che garantirà al futuro proprietario che da quel momento, tutto è in regola.

Riepilogando, verificate sempre tutto prima di procedere con le operazioni di vendita, soprattutto perché se si tratta di una casa che è stata tramandata nel tempo, questo problema potrebbe non essere mai stato rilevato e quindi risolto. Finché non verrà formalizzata la soluzione, il problema sarà sempre presente e potrebbe quindi rendere ancor di più difficile la conclusione di un accordo di vendita. Per essere davvero certi, che questi controlli vengano fatti nel miglior modo, il consiglio è sempre quello di affidarsi a un agente immobiliare valido e competente e che tra le varie mansioni, svolga anche questo importante servizio.