Districarsi tra prima e seconda casa

agevolazioni fiscali e regime dei beni

Nel momento in cui si decide l’acquisto di una casa, sono tante le variabili da tenere in considerazioni, tra cui anche quella che riguarda l’intestazione. Occorre innanzitutto fare una prima fondamentale distinzione, tra prima e seconda casa, perché trattandosi di situazioni differenti, sono diverse anche le modalità. Abbiamo pensato di dedicare un articolo a questo approfondimento per chiarire alcuni punti fondamentali, prendendo anche in considerazione quali sono le agevolazioni fiscali di cui è possibile beneficiare e cosa avviene a seconda del regime dei beni scelto, quando si contrae un matrimonio. Tutta questa pre-analisi, potrebbe risultare utile e fondamentale un domani, quando si deciderà magari di vendere la casa.

Il contratto della prima casa e le agevolazioni fiscali previste

Partiamo dalla situazione più comune: l’abitazione principale, la prima casa, per cui si fanno le debite riflessioni per l’acquisto che è anche la più “semplice” da gestire, in quanto le decisioni spettano ai proprietari. Si può pensare di comprare una casa e non intestarla a se stessi, ma a una persona differente che può essere sia un componente del nucleo famigliare (un figlio, un coniuge, un parente) sia un conoscente e/o un amico. Occorre tenere presente anche che chi acquista, cioè chi paga la somma pattuita per comprare la casa, può non essere necessariamente l’intestatario del contratto. Si ricorrerà quindi ad effettuare il versamento del denaro richiesto, sul conto corrente del beneficiario che si prenderà l’impegno di versarlo al venditore o all’intermediario della vendita. In casi come questo, non è necessario ricorrere al notaio, che si occuperà esclusivamente dell’atto di acquisto.

Per quanto riguarda il discorso relativo alle agevolazioni fiscali, nel caso della prima casa sono rilevanti, anche se occorre verificare di possedere determinati requisiti. Se l’acquisto avviene direttamente da un costruttore, l’aliquota dell’IVA sarà pari al 4% (normalmente la percentuale si aggira tra il 10 e il 22%) anche se le imposte previste per il registro, il catasto e l’ipoteca restano fisse e sono nell’ordine di circa 200 euro cadauna. Se invece l’acquisto avviene da un privato, l’IVA non è prevista. Le imposte di registro sono pari al 2% e quelle relative a catasto e ipoteca ammontano a un importo pari a 50 euro ciascuna. Come abbiamo premesso, tuttavia, occorre che ci siano in essere determinati requisiti obbligatori. Prima di tutto chi si intesta la casa deve risiedere nel Comune di appartenenza dell’immobile oppure deve almeno svolgere in quel luogo la propria attività professionale (diversamente sarà considerata una seconda casa). Inoltre, requisito assolutamente vincolante, è non avere altre case intestate. Può sembrare una affermazione scontata, dal momento che si sta parlando di prima casa, viene da sé, ma è sempre utile ricordarlo. L’unica eccezione che si può prendere in considerazione, riguarda il caso in cui si sia già proprietari di una prima casa che ha in corso una trattativa per la vendita. Questa situazione è abbastanza usuale e ricorrente, in quanto potrebbe essere che si stia acquistando una nuova casa da utilizzare come prima, a fronte di una precedente trattativa di vendita già in corso che non è stata ancora finalizzata. In questo caso, tenete a mente che avete tempo al massimo 1 anno.

Fattori importanti da considerare per l’intestazione di una prima casa
Abbiamo visto che la prima casa può essere intestata a un membro della famiglia, quindi in teoria anche a un figlio seppur ancora minorenne, anche se sarà opportuno che in un caso come questo, ci sia il benestare del giudice tutelare. Supponiamo anche che venga fatta una donazione a un figlio, come anticipo sulla quota che gli spetta dell’eredità, occorre mettere in conto che ci potrebbero essere delle difficoltà che insorgono nel momento in cui avviene la successione, cioè alla morte del donante. Se per ipotesi le quote destinate a tutti gli eredi non sono state equamente ripartite, la donazione può essere infatti impugnata anche a distanza di parecchio tempo da quando è stata messa in corso ed entro i dieci anni dalla scomparsa del donante. Infine, nel caso in cui la casa fosse stata nel frattempo rivenduta, è legittimo diritto degli eredi non equamente soddisfatti, di rivalersi anche su chi ha acquistato la casa. Ecco perché è sempre opportuno informarsi preventivamente e accuratamente su tutte le procedure che è opportuno seguire. Un’altra agevolazione di cui si beneficia quando si acquista una prima casa, riguarda il pagamento di Imu e Tasi. Sulla prima casa queste tassazioni non sono previste purché l’abitazione sia realmente la residenza effettiva e principale del beneficiario delle agevolazioni.

A chi intestare una seconda casa

Per capire esattamente a chi è opportuno intestare una seconda casa, occorre tenere conto di diverse variabili: cosa dispone la normativa fiscale all’atto del rogito, qual è la situazione del nucleo famigliare, cosa succede se si è proprietari di altri immobili e soprattutto se esistono dei debiti nei confronti del fisco. Questo ultimo fattore, in modo particolare, è molto incisivo nel caso dei coniugi e della scelta del regime, quando si contrae un matrimonio. Nelle più comuni situazioni di comunione dei beni, infatti, la casa sarà di proprietà di entrambi per acquisizione diretta. Le cose si possono complicare, quando uno dei due svolge ad esempio una attività lavorativa autonoma. Uno dei fattori che si prendono in considerazione, tra coniugi o promessi sposi, relativa all’intestazione di una casa, dipende spesso dalle relative situazioni finanziarie e posizioni professionali. Mettiamo che uno dei due coniugi venga a trovarsi ad avere dei debiti derivanti dalla propria attività e l’abitazione è cointestata ad entrambi. In questo caso il rischio di un pignoramento si presenterebbe per entrambi. Ecco perché sarebbe opportuno, intestare l’immobile solo al coniuge che non corre questo pericolo. In questo modo si può salvaguardare la sua posizione e quella, ovviamente, della casa. Il regime di separazione dei beni, ovviamente preserva dal trovarsi in questa spiacevole situazione. Se invece si è optato per la comunione dei beni e ci si vuole comunque tutelare intestando a uno solo dei coniugi la casa, è bene fare una scrittura privata – firmata da entrambi – che stabilisce i motivi per cui la proprietà è stata intestata all’altro. Se avviene una separazione e un divorzio, infatti, non sarà più possibile chiedere la restituzione del bene all’ex coniuge se non si riesce a dimostrare che si è trattato di una intestazione fittizia.

Se ci sono dei figli minorenni o maggiorenni ma non ancora autosufficienti inoltre, l’assegnazione della casa riconosciuta dal tribunale spettante alla coniuge, cioè alla moglie, sarà solo relativa all’abitazione principale, quindi alla prima casa. Sarebbe quindi opportuno non intestare anche la seconda casa alla coniuge, perché nel caso che abbiamo visto poc’anzi, il rischio che corre chi dovesse trovarsi ad avere dei debiti, è quello di restare senza entrambe le proprietà.
Attenzione anche al rispetto della legge. Se qualcuno pensa che intestando la seconda casa – ad esempio una abitazione in una località di mare o di villeggiatura – a un membro della propria famiglia, si possa dichiararla come prima, rischia delle severe sanzioni. Le autorità comunali svolgono periodicamente dei controlli sulle abitazioni ed è possibile anche verificare i consumi energetici, così come quelli dell’acqua. Ovviamente, in assenza delle problematiche finora descritte, la situazione più usuale e consueta per l’intestazione di una seconda casa, resta quella della cointestazione.